Cómo invertir en bienes raíces | Ejemplo de Kiyosaki

En “El cuadrante del flujo del dinero” (tercer libro de Kiyosaki) se cita un ejemplo interesante de cómo invertir en bienes raíces. El nombre del capítulo es: “Sea el banco, no el banquero”, esto ya lo dice todo. Esta operación no trata solo de la compra-venta de una propiedad, sino también de cómo generar un activo con dinero “creado”, es decir dinero que no se poseía, tal cual como lo hacen los bancos. Veamos el ejemplo…

Kiyosaki se interesó por una propiedad de un valor de 100.000 dólares. Comenzó la gestión para adquirirla y negoció un excelente precio en efectivo de 80.000 (esto demuestra por qué llegó a ser uno de los mejores vendedores en Xerox, por su poder de negociación tanto para comprar como para vender). De los 80.000 solo contaba con 10.000 y para completar el faltante, solicitó un préstamo bancario por 70.000.

Para lograr vender el bien raíz en poco tiempo, publicó un aviso muy tentador (con este aviso me darían ganas de llamarlo ahora mismo):

“Casa en venta. Dueño desesperado. No se requiere autorización bancaria. Bajo pago inicial, fáciles pagos mensuales.”

Wow, este aviso es genial, solo falta que diga “venga con un dado y si saca un 3 se la lleva gratis”!

Dato: Para la época en que Kiyosaki realizaba estas operaciones, comenta que demoraba entre 1 y 4 semanas terminarlas, desde que compraba hasta que vendía.

Los números del caso

• 100.000  Es el valor de mercado de la casa.
• 80.000    Es el precio por el que la compra.
• 10.000    Es lo que Kiyosaki pone de sus ahorros para la compra de la casa.
• 70.000    Es el préstamo que Kiyosaki toma del banco.

Consiguió un comprador para la casa en menos de un mes que estuvo dispuesto a pagar 100.000pero en cuotas, por lo tanto serían 100.000 más intereses.

Para asegurarse el negocio, Kiyosaki implementó un contrato con una garantía por 100.000 (que no quiere decir que se la vendió a 100.000, solo es una suma para tener como garantía.) Si el comprador dejaba de pagar en algún momento, Kiyosaki podía volver a vender la propiedad a otro, sin tener que regresarles el dinero pagado hasta el momento.

Kiyosaki explica:

“El efecto neto es que he creado 30.000 dólares en mi columna de activos, por los que me pagarán interés”.

No termina de cerrar bien la explicación de cómo es que va a cobrar interés por esos 30.000 que menciona, pero podemos analizarlo.

Volvamos a los números para refrescarlos:

• 80.000    Es el precio por el que compra la propiedad.
• 10.000    Es lo que Kiyosaki pone de sus ahorros para la compra de la casa.
• 70.000    Es el préstamo que Kiyosaki toma del banco.
• 100.000  + intereses es el valor en que vende el bien raíz, pero casi todo en cuotas (aunque la garantía es por 100.000)

Para hacer el ejemplo simple y claro:

• Supogamos que el banco le cobra un interés de un 10% (anual) por el préstamo de 70.000.
• Supongamos que el anticipo que Kiyosaki  le cobra al comprador de la casa es de 10.000
• Supongamos que Kiyosaki, le cobra al comprador de la casa el mismo porcentaje de interés que cobran los bancos, un 10% (anual) por los 90.000 restantes.
• Supongamos que kiyosaki financia el pago total de las cuotas a 1 año.

Nota: la elección de un 10% de interés anual, es para hacer los números redondos.

La situación vista del lado del empleado bancario

• Ve pasar a diario este tipo de operaciones, pero no ingresa en ninguna, simplemente cobra un sueldo a fin de mes. Si no se presenta cada jornada a trabajar, no cobra.

La situación vista del lado del banco

• Gana un 10% anual de 70.000, lo que es igual a 7.000
(Esto debería pagarlo Kiyosaki, aunque más adelante muestro como hizo para pagar interés solo por 60.000)

La situación vista del lado del comprador del bien raíz

• Tiene que pagar solo 10.000 de adelanto
• Consigue una financiación por 90.000, pagándole a Kiyosaki un interés de un 10% anual (9.000)
• Como la financiación se la da Kiyosaki, no requiere de gran pepeleo como le pediría un banco. La compra puede ser casi inmediata y el interés que le cobra kiyosaki es el mismo que le cobraría un banco.

La situación vista del lado de Kiyosaki

• Los 10.000 que puso de sus ahorros para pagar la propiedad se los solicita al nuevo comprador como anticipo. Por lo tanto, recuperó esos 10.000 en menos de un mes.

• Con esos 10.000 puede adelantar cuotas al banco. El préstamo que había sacado era de 70.000 – 10.000 (que adelanta). Ahora solo debe 60.000

• Los 60.000 restantes del crédito que le solicitó al banco + sus intereses, los va pagando con las cuotas que paga el nuevo comprador de la casa. Sería como “transferirle” el crédito al nuevo comprador. Pongo “transferirle” entre comillas porque no se hace esta transferencia en los papeles realmente.

• Gana 20.000 por haber comprado a 80.000 y haber vendido a 100.000

• Gana intereses por los 20.000 que ganó en la compra venta + 10.000 que puso. Los intereses son un 10% anual, por lo tanto, el 10% de 30.000 = 3000

Diferencia entre Ganancia de capital y Activos

Los 20.000 que ganó por realizar una compra-venta es una GANANCIA DE CAPITAL.

Los  3.000 que ganó por intereses son ganancias generadas por un ACTIVO. Todos los meses le ingresaba dinero a su bolsillo sin hacer más nada.

Conclusiones finales

Básicamente lo que hizo fue, primero ganar 20.000 por la rebaja que pudo conseguir. Luego apalancarse con dinero del banco y en cierta forma transferir el pago del crédito al nuevo comprador. Luego cobró intereses por esos 20.000 que se ganó y además cobró intereses por 10.000 que puso de su bolsillo.

Una vez que recuperó sus 10.000, ¿para qué adelantó cuotas al banco? Lo hizo para poder cobrar él, el interés por esos 10.000 en vez del banco. Si no los adelantaba, el banco cobraría interés por 70.000, pero como los adelantó, el banco solo cobraría interés por 60.000, el interés por los 10.000restantes se los quedaba él.

Si hubiera tenido que hacer un negocio similar pero sin apalancarse en el banco, solo poseía 10.000en mano, por lo tanto, podía solo  ganar el 10% de esa suma =  1.000 en un año.  Y de ganar 1.000pasó a ganar 23.000 por utilizar al banco como apalancamiento, vaya si hay diferencia!

Una herramienta más a tener en cuenta para incrementar nuestra inteligencia financiera!